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住宅ローン見直しのタイミングを見極めるポイント [住宅ローン]

「固定費」の見直し1-住宅ローン①
前回の記事で、家計は「固定費」「変動費」「特別費」の3つに分けて見直すことをお奨めしました。

今回から「固定費」見直しのポイントをご紹介します。

第1回は、住宅ローンの見直しです。

その前に、今後住宅ローンや賃貸を検討されている方は、前述の通り光熱費や税金など固定費全体の家計に占める割合を考えて、返済額・家賃額を考えることをお薦めします。
よく「家賃は収入の30%まで」と言われますが、光熱費や駐車場代などを入れると収入の4割が住宅関連費になってしまうことが多く、その分他の支出にまわす余裕がなくなってしまいますから、注意が必要です。

さて、ではすでに住宅ローンを組んでいる場合の見直しはどうするか?
固定の割合が高いからといって、すぐに借り換えや繰り上げ返済をすれ、というのは拙速です。
適切なタイミングと方法でやらないと、かえって負担増になってしまう場合もあります。

住宅ローンを見直すかどうかを判断するポイントは4つ。

(1)借り入れている住宅ローンの金利
現在は低金利時代を言われています。借り入れ当初よりも金利が1%以上下がっているようなら、借り換えを検討してもいいでしょう。
また、金融機関は競って新しい住宅ローン商品を作っています。
今のローンと比較して、より良い商品があれば、検討の余地はありますね。

ただし、ローンの残り期間や手数料を考えると、繰り上げ返済の方が良い場合もありますから、しっかりとした試算が必要です。


(2)残りの返済年数
残りの返済年数が10年以上あるなら、借り換えを検討する余地はあります。
雇用が不安定になっている現在、収入があるうちに完済できるかどうか、将来も当初の予定通りの収入が見込めるかどうか、今後のライフステージの変化と返済計画を併せて見直してみる必要があるでしょう。

また、給与やボーナスカットなどにより貯蓄できず、予定していた「繰り上げ返済で期間短縮」が進んでいないような場合は、当初予定より返済期間が長くなりますから、計画の見直しが必要ですね。



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住宅ローン「借り換え」と「繰り上げ返済」選択のポイント [住宅ローン]

「固定費」の見直し1-住宅ローン② 「借り換え」と「繰り上げ返済」 どちらが負担減になるのか良く検討しよう

住宅ローンを見直すことを決めたら、次に返済方法を検討します。
その際には、手数料や税金、資産価値などを充分に考慮して選ぶ必要があります。
そのために知っておきたい基本的なポイントをご紹介します。

お住まいによって条件が変わってくる場合もありますので、実際の試算は専門家にお任せくださいね。

(1)住宅ローン借り換えの目安は 「金利差1%以上、返済期間の残り10年以上、ローン残高500万円以上」

借り換えによって負担減の効果が期待できるのは、一般的に
「金利差1%以上、返済期間の残り10年以上、ローン残高500万円以上」が目安です。

理由を一言で言うと、借り換えは新規融資になるためです。
そのため、
・ローン手数料や印紙代、保証料や登記費用などの諸経費がかかります。
・担保となる住宅を新たに評価します。担保価値は時価の70~80%が限度のため、評価割れの場合は借り換えができません。
※最近は「借り換え専用ローン」といった、担保評価額を上回る借り換えができるものもあります。
・住宅ローン控除(住宅借入金等特別税額控除)の適用を受けている場合、借り換え後の返済期間が10年未満になると対象外になります。下の<参考>もご覧ください。

その他注意が必要なのは、
・公的融資→公的融資の借り換えは不可。
・同一民間金融機関内で、変動金利型から固定金利型、固定金利選択型への借り換えは原則としてできない。

以上のことから、借り換えの際には事前にしっかりとした試算をすることをお奨めします。

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<参考1>住宅ローンの借り換えは住宅ローン控除(住宅借入金等特別税額控除)の対象となるか?

住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、原則として住宅借入金等特別控除の対象とはならない。
しかし、次のすべての要件を満たす場合には、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等として取り扱われる。

1 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
2 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。
(国税庁HPより抜粋)

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長くなりましたので、繰り上げ返済のポイントは次回です。



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住宅ローン「借り換え」と「繰り上げ返済」どちらが負担減になるか? [住宅ローン]

固定費の見直し1-住宅ローン③
「借り換え」と「繰り上げ返済」 どちらが負担減になるのか良く検討しよう

今回は、繰り上げ返済のポイントです。

(2)繰り上げ返済方法は、今後のライフプランに併せて

繰上げ返済で押さえておきたいポイントは4つ。
①期間短縮型、返済額軽減型、支払い方法の変更のどれが効果が高いか
②どの位の期間繰り上げが必要か
③繰り上げ後の返済額はいくらになるか
④繰り上げによって返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の対象外になる。


次に、繰り上げ返済の種類とポイントを整理します。
ア)期間短縮型
・返済期間を短縮し、毎回の返済額はそのまま。
・短縮される期間分の元金を返済したことになるため、その期間に払う予定だった利息分が軽減される。
※ステップ返済などを利用している場合は、翌月からの返済額が上がることがあるため注意。

期間短縮型繰り上げ返済.jpg


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繰り上げ返済はするべきか? [住宅ローン]

一戸建て.jpegこんにちは。しげです。

家計相談を受けていて質問の多いことの一つに、
「住宅ローンの繰り上げ返済はした方がいいか?」があります。

答えは、
今後の家計の見通しによって「した方がよい」場合と「しない方がよい」場合がある。です。

ある相談者様は、一所懸命繰り上げ返済をされて、ローンの残債はあと数百万。
同時に貯金も300万。
ところが、お子様は中学生と高校生。これから大学受験・入学を控えているとのこと。

教育資金準備は貯金のみ。
ですが、私立文系大学の場合、受験費用と初年度費用だけで200万近くかかるのですよね…

年間の家計もこれ以上貯める体力がなく、上のお子さんの大学4年間の費用を準備するのは正直間に合わない。

繰り上げ返済をしても、またすぐに貯められる家計ならOKですが、そうであければNG。

現在のように金利が安い時には、住宅ローンは月返済だけにて持っているお金に働いてもらって増やす方が、家計が回る場合も多いのです。

ローンを組む前と組んだあとの返済計画を考える時に相談に来ていただきたいと強く願います。


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